皇冠外围足球投注网 欧宗洪画风突变,融信净负债降至77%

时间:2020-01-09 11:43:31 来源: 网络

皇冠外围足球投注网 欧宗洪画风突变,融信净负债降至77%

皇冠外围足球投注网,记者 | 马一凡

融信中国(03301.hk)画风大变。

三年前,这家房企名不见经传,在土拍市场高调厮杀,收割地王;破千亿后,融信反而变得谨小慎微,一再降杠杆。

上半年,融信净负债率再降28个百分点,从2018年末的105%降至77%;降低杠杆后,融信的销售额增速也显著放缓——上半年合约销售额567亿元,同比增幅仅为4%。

融信中国董事局主席欧宗洪在中期业绩会上说出了他的判断:“政策对房地产企业的融资,特别是高杠杆企业,国内债券在各方面进行限制,信托上也限制,前端融资也限制。”

显然,欧宗洪要让融信摆脱“高杠杆”这个标签,哪怕牺牲一点规模增速。

欧宗洪给融信定下了两条线,一是未来净负债率要维持在70%-90%之间;二是只将回款金额的30%-50%用来拿地。

今年年初,融信把年度目标定为1400亿元,目标增速仅为15%左右。1-7月,融信完成合约销售额接近700亿,基本完成过半目标。下半年推货1200亿元,按照70%的去化率计算,差不多能完成全年目标,当然,这个目标相对于融信过去的增速来说,定得并不高。

欧宗洪的方向转得还算及时。今年大环境调控从严、融资收紧、市场下行,能“稳住”对于过去依托高杠杆成长的企业来说不太容易。

尽管增速放缓,但在今年事关房企的融资上,融信获得了进展,上半年穆迪和标普的评级均有提升,境内中证鹏元也首次给予了主体长期信用aaa等级,平均融资成本从7.1%降到6.9%。

依靠之前的高速发展,融信中国中报期的营收增幅不错。报告期内实现营业总收入266亿元,同比2018年上半年增长86%;毛利润63.61亿元,同比增长52%;归母核心净利润19.56亿元,同比增长约26%;基本每股收益1.19元,同比增长17%。

刚上任不到两个月的融信中国总裁余丽娟,第一次出现在香港业绩会上。此前属于她麾下的杭州公司对营收贡献颇大。今年上半年融信的物业结转收入一共是261亿元,60%来自于杭州市场;其次是福州,占比为11%。

上半年的合约销售额中,杭州单城又贡献了超过200亿元,贡献度达到36%,整个长三角占比达71%。

但余丽娟坦言下半年杭州市场没那么乐观,“销售端已经有一点冷下来了,预计到了四季度,土地市场也会比现在更理性一些”。

不断降杠杆的融信拿地不再凶猛。上半年融信新增了23个地块,总建面421万平方米,权益总建面230万平方米,权益拿地金额为83.53亿元。

融信称,一二级联动项目将可以在未来扩充土储。融信2016年开始参与郑州城中村改造,2017年开始参与郑州奥体世纪城中村改造,2018年参与太原城中村改造。

余丽娟表示,郑州和太原多个旧改项目未来预计能确权600万-700万平方米。目前融信在全国43个城市有项目177个,总土地面积2654万平方米,权益土储1414万平方米。

新晋总裁余丽娟还阐释了融信现在的发展策略与用人。

扩张上,采用“1+n”模式,即深耕一个核心直辖市或省会城市以后,再去拓展周边的地级市,达到对区域的持续深耕。

这套打法之前就用于融信在杭州、福州等城市的公司,从省会扩张到周边地级市,最终形成大的事业部。

用人上,融信采取“ab角”策略。余丽娟表示,以福州来说,所有职能条线都有ab角,这样在其他地级市有新的城市公司成立的时候,b角可以派去当城市公司的a角,融信的事业部都是这样的模式。

激励机制则包括事业部利润+跟投,事业部今年有多少利润,就可以提取多少个点作为奖金,所有核心管理层都要跟投项目,成为项目合伙人。

尽管在如今的市场环境下,融信为确保安全大幅降低杠杆,但规模增幅掉落过多,或许又会成为短板。此前阳光城执行董事长朱荣斌说,要实现规模、杠杆之间的平衡,犹如钢丝上跳双人舞。

从求大到求稳,融信进入了后千亿新阶段,但下半年不够明朗的市场也将继续带来更多挑战。